Como Minimizar Tributación de Extranjeros Invirtiendo en Bienes Inmuebles Estadounidenses

Ahora es quizás el mejor momento para invertir en bienes inmobiliarios en los Estados Unidos en términos de ingresos y apreciación.  No obstante, como es de esperar, el gobierno busca cobrar impuestos en la apreciación de estos bienes cuando son adquiridos y transferidos como obsequios o como parte de una sucesión después de un fallecimiento.  Estos impuestos tributarios son más fuertes para los extranjeros ya que los extranjeros no gozan de ciertos créditos y deducciones que están al alcance de ciudadanos Americanos.  Al planificar antes de adquirir inmuebles los extranjeros aun pueden reducir los impactos tributarios de sus inversiones al usar entidades organizadas en jurisdicciones en el exterior.  Para aquellos que actualmente son propietarios a titulo personal de inmuebles por motivo de la depreciación de estos bienes existe una escasa oportunidad para transferir el titulo de sus inmuebles a entidades organizadas en el extranjero que brindan beneficios tributarios a un costo mínimo.  En cualquier caso por razones de carácter legal conjuntamente con beneficios fiscales es sumamente importante tener un plan completo antes de firmar el contrato de compra y venta.

Aun cuando un extranjero no emite declaración de impuestos y no tiene intereses en negocios en los Estados Unidos, el simple hecho de ser propietario de un inmueble genera el requerimiento de tener que emitir una declaración en el momento de hacer disposiciones por motivo de sucesión y fallecimiento.  El patrimonio sujeto a impuestos de sucesión de un ciudadano o de una persona domiciliada en EE.UU. incluye todos los bienes y intereses que le pertenezcan al difunto a través del mundo.  Por lo opuesto los impuestos de sucesión de un extranjero solo incluyen bienes situados en los Estados Unidos[1].  La definición de activos “situados” en los Estados Unidos incluye a todos los bienes inmuebles pero excluye cierto tipo de propiedad intangible como acciones en compañías extranjeras.

A partir del día primero de enero del 2011 los impuestos de sucesión de una persona natural serán cobrados a una tasa que asciende al 55%.  Personas consideradas residentes fiscales gozaran de un crédito que protege el primer $1 millón de sus activos de tributación, cuando los extranjeros solo recibirán un crédito de $60,000.  En otras palabras, si un extranjero fallece siendo propietario de bienes situados en los Estados Unidos con un valor que exceda los $60,000 existe la posibilidad que estos bienes sean embargados si los impuestos de sucesión no son pagados.  Es mas, al contrario del tratamiento que se aplica para residente fiscales, inmuebles que sean parte de la sucesión de un extranjero normalmente cobran impuestos al precio del mercado sin deducciones por hipotecas y sin consideración al monto que se haya pagado por el inmueble.  Existe una deducción sin límites para cónyuges que esencialmente exime a toda transferencia entre cónyuges de tributación que no es disponible si el cónyuge sobreviviente no es un ciudadano, a no ser que exista un fideicomiso especial denominado Qualified Domestic Trust (“QDOT”)[2].

¿Cómo entonces se puede eliminar el impuesto de tributación para extranjeros? Sencillo, basta decir que los impuestos de sucesión de los Estados Unidos no cubren las acciones de un extranjero en una compañía extranjera que es propietaria de bienes inmuebles situados en los Estados Unidos.  Para una disposición eficaz en el momento de una sucesión, el extranjero no tiene sino que mediante un fideicomiso o testamento dirigir la disposición de las acciones o intereses en la compañía titular extranjera.  Como la compañía no es considerada un activo situado en los Estados Unidos no cobra impuestos de sucesión.

Para que una estrategia como esta sea aprobada por la detenida inspección del IRS, la misma tiene que estar preparada debidamente y constatada con la documentación apropiada.  También se debe considerar que el uso de una entidad extranjera también conlleva ciertas consecuencias de carácter tributario que se tienen que contemplar según el tipo de propiedad y el carácter de la inversión como por ejemplo los usos que se le quiera dar a la propiedad etc.  Al mismo tiempo es importante tener en cuenta que el uso de una entidad extranjera para retener bienes inmuebles también tiene ciertos beneficios no relacionados a impuestos como mantener la propiedad mas allá del alcance de un proceso judicial de sucesión como a la vez lograr un nivel de anonimato en cuanto al titular verdadero de la propiedad.  Esta estructura también puede aislar y limitar los riesgos a los que el extranjero se exponga en cuanto a accidentes que puedan ocurrir en la propiedad, si la misma esta debidamente administrada bajo una estructura propiamente establecida.


[1]Atención se debe tomar para prevenir que un extranjero sea considerado como residente fiscal para fines tributarios por motivo de haber establecido un domicilio en los Estados Unidos.  Las reglas para determinar el establecimiento de un domicilio en los Estados Unidos para fines del impuesto sucesoral son bastante diferentes a las reglas y criterio, con énfasis en contabilizar los días, que se aplican para la determinación si una persona tiene una presencia sustancial para fines del impuesto sobre la renta.

[2]La explicación de un Fideicomiso Domestico Calificado (Qualified Domestic Trust “QDOT”) va mas allá de lo propuesto en este articulo.

Authorized by author. Eduardo R. Arista, CPA, Esq.  Arista Law, Coral Gables, FL 33134
Telephone: 305-444-7662  also permitted to practice in the District of Columbia.

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